미국 상업용 부동산 시장이 빠르게 변화하면서, 투자자들이 새로운 전략 방향을 모색하고 있다. 전문가들은 “유형보다 먼저 투자 목적을 명확히 하라”고 조언한다. 단기 수익을 원할 것인지, 장기적인 현금 흐름 안정성을 추구할 것인지에 따라 선택의 기준이 달라져야 한다는 것이다.
미국 상업용 부동산은 크게 네 가지 유형으로 나뉜다. 거주형 부동산, 상업용 부동산, 산업용 부동산, 그리고 토지다. 이 가운데 멀티패밀리 아파트는 오랫동안 안정적인 거주 수요로 수익성과 안정성을 인정받아 왔다. 캠레이트(투자자 수익률) 기준으로도 동일 지역, 동일 등급의 부동산 중 가장 낮은 수치를 보여준다. 이는 곧 안정성이 높다는 의미로 해석된다.
반면, 오피스 빌딩은 팬데믹 이후 재택근무와 하이브리드 근무 방식이 자리잡으며 공실률이 급증했다. 특히 B, C 등급 건물은 수요가 급격히 감소했고, 일부 지역에서는 매각도 어려운 상황이다. 그러나 A 또는 A+ 등급 오피스는 여전히 수요가 존재하고, 전략적 위치에 따라 높은 수익률을 보이기도 한다.
쇼핑센터 역시 트렌드 변화에 따라 희비가 엇갈린다. 전통적인 대형 쇼핑몰은 온라인 커머스의 부상으로 점점 설 자리를 잃고 있다. 반면, 지역 사회 내 필수 기반 시설 역할을 하는 ‘네이버후드 센터’나 ‘커뮤니티 센터’는 여전히 안정적인 수익을 유지하고 있다. 식료품점, 약국, 병원 등이 앵커 테넌트인 경우가 많아 공실률도 낮은 편이다.
산업용 부동산은 현재 투자자들 사이에서 가장 주목받는 분야 중 하나다. 물류 창고, 데이터 센터, 트럭 터미널 등은 전자상거래와 공급망 구조 변화에 힘입어 지속적인 수요가 발생하고 있다. 특히 트럭 터미널은 물류 중간 거점으로서 역할이 커지며 개인 투자자들도 관심을 보이고 있다. 다만 초기 투자금이 크고 진입장벽이 높아 신중한 계획이 필요하다.
이처럼 구조할당의 시기에는 캠레이트, ROI(투자 수익률)뿐 아니라 대출 가능 여부와 리파이낸싱 전략까지 종합적으로 검토하는 것이 중요하다. 금리가 1% 오르면 DSCR(부채 상환 커버리지 비율) 조건이 까다로워지고, 같은 NOI(순영업이익)를 유지해도 부동산 가격이 하락 압력을 받을 수 있다. 대출이 어렵다면 결국 엑시트 전략에도 제동이 걸릴 수밖에 없다.
결국 지금의 시장은 단순히 좋아 보이는 상품을 선택하기보다는, 리스크를 감당할 수 있는 장기적 구조와 트렌드를 반영한 투자 유닛을 중심으로 거래가 이루어져야 한다. 기술 변화와 소비자 행동, 도시 계획처럼 외부 요인까지 고려해 미래에도 지속 가능한 유형인지 따져봐야 한다는 조언이 설득력을 얻는다.
물론 모든 투자는 지역별, 시장별 사정을 고려한 후 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 바람직하다. 부동산 시장은 지금처럼 구조가 재조정되는 시기일수록 경험과 지식이 뒷받침된 선택이 반드시 필요하다.
*** 본 기사는 공개된 정보를 기반으로 AI가 분석·재구성하여 제작한 콘텐츠이며, 제공 시점에 따라 일부 정보에 차이가 있을 수 있습니다. 기사에 사용된 이미지는 AI 기술로 생성되었습니다.
