미국에는 한국의 전세 개념이 존재하지 않는다. 이 한 가지 요소만으로도 한국과 미국의 부동산 시장은 중요한 기준에서부터 차이가 난다. 최근 들어 미국의 임대료가 상승하면서 “왜 이렇게 월세가 비싸냐”는 질문이 자주 들려온다. 이 배경에는 미국 렌탈 시장의 구조적 원리가 숨어 있다.
렌트는 철저히 수요와 공급의 논리에 따라 움직인다. 미국에서 부동산을 매입할 경우 대부분의 구매자는 대출을 활용한다. 일종의 레버리지인 셈이다. 이때 발생하는 월 모기지 상환금은 투자자 입장에서 수익률이나 보유 유지 비용으로 연결된다. 하지만 이러한 비용 구조가 임대료를 직접 결정짓지는 않는다. 예를 들어, A는 월 1,800달러의 모기지를 부담하고 있는 반면 B는 2,000달러를 부담하고 있다고 하더라도, 시장의 평균 임대료가 1,900달러라면, B가 2,000달러 이상의 임대료를 요구해도 세입자를 구하기는 어렵다. 임대료는 철저하게 시장 가격, 즉 해당 지역의 렌트 수요와 공급에 따라 정해지는 구조이기 때문이다.
이런 시장 원리를 이해하면 최근 미국 일부 도시에서 임대료가 급등하는 원인도 설명할 수 있다. 샌프란시스코, 뉴욕, LA와 같은 고물가 도시에서는 주택 가격이 비정상적으로 높아 일반인이 주택을 구매하기 점점 더 어려워지고 있다. 주택 구매의 유효 수요가 줄어들면 그 수요는 자연스럽게 임대 시장으로 흘러가게 된다. 즉, 집을 살 수 없기에 임대를 찾는 사람들이 많아지는 것이다. 반면 일부 지역에서는 신규 주택 공급이 충분하지 않기 때문에 늘어나는 수요를 감당하지 못하면서 임대료가 상승하는 결과로 이어지고 있다.
중요한 점은 미국 부동산 시장에서는 한국처럼 전세를 활용한 투자 전략이 불가능하다는 점이다. 한국에서 전세는 비교적 안전한 레버리지 수단으로 사용된다. 투자자가 은행 대출 없이도 세입자의 전세금을 기반으로 부동산을 구입하기 때문이다. 하지만 미국은 철저히 금융 시스템 기반의 레버리지 구조다. 즉, 이른바 ‘개투자’를 위한 자금 조달은 오직 금융기관의 융자로만 가능하다.
그렇다면 미국의 임대 부동산 투자는 어떻게 수익을 계산할까? 먼저 월 모기지 상환액과 각종 유지비를 고려해 그보다 더 높은 임대료를 받을 수 있는지가 관건이다. 여기에 세금 혜택 역시 중요한 변수다. 미국에서는 모기지 이자, 재산세, 감가상각 등의 세금 공제를 통해 실질 수익을 늘릴 수 있다. 즉, 눈에 보이는 월차임 수익뿐 아니라, 세후 수익까지 따져야 진정한 투자 수익률을 알 수 있다.
결과적으로, 임대료가 비싼 이유는 단순히 집주인 욕심이나 공급 부족 때문만은 아니다. 고금리 시대, 높아진 주택 가격, 부족한 신규 공급, 강한 수요 등 여러 요인이 복합적으로 작용하면서 임대 시장에 압박을 가하고 있다. 특히 서울과는 달리 레버리지 전략이 대출로 한정되는 미국 시장에서는 세금 혜택과 시장 흐름을 더 면밀히 살필 필요가 있다.
미국 부동산 시장을 이해하고자 한다면 지역 단위의 수요·공급 흐름, 금융 접근성, 세금 구조까지 종합적으로 고려해야 한다. ‘전세 없는 부동산 투자’가 익숙하지 않은 한국 투자자에게 미국 시장은 새로운 전략과 사고방식을 요구하고 있다.
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