도널드 트럼프 전 대통령이 최근 백악관 오벌 오피스에서 발표한 주택 개혁 관련 발언이 미국 부동산 시장에 큰 파장을 일으키고 있다. 그는 이번 발언에서 “미국 역사상 가장 전면적인 주택 개혁을 시작하겠다”고 선언하며, 공급 확대와 금리 인하, 그리고 임대시장 안정 등을 핵심 과제로 내세웠다. 이와 함께 “모기지 부담이 우리가 상상할 수 없을 정도로 낮아질 것”이라며 대대적인 변화를 예고했다.
트럼프 대통령은 2025년 1월 우선적으로 임대 시장 안정을 위한 긴급 행정명령에 서명한 데 이어, 올해 연말에는 구체적인 입법과 실행 수단들을 언급하면서 본격적인 주택 정책 드라이브를 시사했다. 특히 주목받는 부분은 ’21세기 주택법'(The American Housing Act of the 21st Century)이라는 초당적 입법안이다. 이 법안은 복잡한 건축 규제를 완화하고 소규모 다가구 주택 건설을 장려하는 데 초점을 맞췄다. 무엇보다 “패턴북”(Pattern Book)이라는 개념을 도입해 정부가 미리 승인한 표준 설계도로 집을 지을 경우 복잡한 심사 없이도 승인이 가능하도록 설계했다.
이 같은 정책은 분명 공급 부족 문제를 해결하기 위한 근본 접근이다. 미국 부동산 시장에서는 새 주택을 짓기 위한 전체 예산의 25% 이상이 각종 인허가와 규제 준수 과정에 쓰이고 있을 만큼 절차적 장벽이 크다. 이런 상황에서 트럼프 전 대통령은 건설사들이 자유롭게 움직일 수 있는 환경 조성을 정책 핵심으로 삼고 있다. 이는 단기적인 집값 하락보다는 중장기적인 공급 확대를 통한 가격 안정 전략으로 해석된다.
두 번째 카드로 언급된 것은 연방준비제도(Fed) 의장의 교체이다. 제롬 파월 현 의장의 임기가 끝나는 2026년 5월 이후를 겨냥해, 트럼프 전 대통령은 ‘더 공격적인 금리 인하’를 선호하는 인물을 차기 의장으로 지명할 가능성을 시사하고 있다. 구체적인 후보로는 케빈 하셋, 케빈 워시 등이 거론되며, 이들 모두 금리 인하에 우호적인 성향을 지닌 인물로 평가되고 있다. 실제로 금리는 2025년 초 7%에 육박했으나 현재는 6% 초반으로 안정세에 진입했다.
세 번째로 주목되는 변화는 이민정책과 주택시장의 연계다. 트럼프 전 대통령은 미국 내 렌트 수요 증가의 상당 부분이 외국인 인구 증가 때문이라는 분석을 바탕으로, 불법 이민자 추방을 통해 임대 시장을 안정시키겠다는 입장을 고수하고 있다. 허나 이민자 비중이 높은 건설 노동시장 특성상 인력 부족으로 인한 건설비 상승이라는 역풍이 우려되는 상황이다. 현재 건설 노동자의 약 30%, 특정 공정에서는 60% 이상이 이민자에 의존하고 있다는 점에서 이 정책은 시장의 양날의 검이 될 수 있다.
현재까지의 정책 효과는 인고의 시기를 견뎌야 한다는 분석이 지배적이다. 다만 신규 주택 시장에서는 이미 반응이 일어나고 있으며, 매물 부족 상태를 감안할 때 주택 가격은 향후 1%에서 4% 사이 완만하게 상승할 가능성이 높다. 모기지 금리도 6% 초반에서 안정될 것으로 보인다. 극적인 하락은 기대하기 어렵지만, 과거 3%대 초저금리 시절에 비해 금리 부담은 다소 완화되고 있다.
종합하자면, 트럼프 대통령의 주택 개혁은 단순한 집값 억제가 아니라 체계적인 공급 구조 개편, 금리 정책 연계, 임대시장 수요 조정 등의 다층적 방식으로 접근 중이다. 2026년까지 이 정책들이 어떻게 실효를 거두느냐가 향후 시장 판도를 좌우할 중요한 변수가 될 전망이다.
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