도널드 트럼프 전 대통령이 지난 1월 8일 트루스 소셜을 통해 발표한 2억 달러(MBS) 규모의 모기지담보부증권(MBS) 매입 계획이 부동산 시장에 중요한 파장을 일으키고 있다. 이 자금 투입은 미국 정부가 직접적으로 주택시장 활성화에 개입하겠다는 의지를 보여준 것으로, 명목상 금리인하 이상의 효과를 기대하고 있다.
MBS는 주택담보대출을 묶어 발행하는 증권으로, 정부가 이를 대규모로 매입하면 시장 유동성이 증가하고, 모기지 금리는 하락하는 효과로 이어진다. 결과적으로 주택을 구입하려는 소비자 입장에서는 낮은 금리로 대출을 받을 수 있어 주택 구매 부담이 줄어드는 셈이다. 이와 같은 방식은 금리를 직접 인하하지 않으면서도 시장에 돈이 돌게 하여 거래를 자극할 수 있는 방안이다.
하지만 현재 시장에서는 이 조치만으로 충분치 않다는 시각도 있다. 금리는 낮아졌지만 소비자가 체감하는 실효 금리는 여전히 높다고 느끼고 있으며, 이는 심리적인 요인과 밀접하게 연관되어 있다. 실제로 지난 2025년 중반 기준금리가 세 차례 인하되었음에도 불구하고, 시중 최대 30년 고정 모기지 금리의 하락 속도는 더뎠다. 그 이유 중 하나는 MBS 스프레드가 축소되지 않았기 때문인데, 이는 시장 전반의 불확실성과 신용 회복 지연 때문이다.
이러한 배경 속에서 정부의 MBS 매입은 시장의 추가 하락을 막고 실수요자 중심의 회복을 유도하기 위한 전략으로 해석된다. 특히 트럼프 대통령이 중간 가격대의 주택 거래를 활성화하려는 포석이 깔려 있다는 분석이 나오고 있다. 상대적으로 가격이 합리적인 주택에 대한 수요는 여전히 존재하며, 이 수요는 낮은 금리를 통해 점차 시장에 다시 진입할 가능성이 높다.
다만, 2008년 금융위기 당시와 비교했을 때 현재는 구조적으로 차이점이 있다. 당시에는 과잉 공급 문제로 인해 회복에 오랜 시간이 걸렸지만, 현재는 공급이 현저히 부족한 상황이다. 이로 인해 수요만 적절히 회복된다면 거래는 비교적 빠르게 회복될 수 있다. 실제로 2025년 7월부터 가을까지는 거래량이 빠르게 반등한 바 있다.
다른 변수로는 정부 셧다운 등 정치적 이슈가 있다. 지난해 10월 있었던 연방 정부 셧다운은 거래량에 직접적인 타격을 준 바 있으며, 이러한 돌발 변수는 시장 회복을 지연시키는 요인이 될 수 있다. 따라서 정부의 MBS 매입 자체만으로 장기적인 회복을 기대하기는 어렵고, 대출 완화, 신용 회복, 소비자 심리 안정 등 복합적인 개선이 동반되어야 한다는 목소리가 크다.
이번 조치로 가장 직접적인 효과를 볼 수 있는 층은 고대출 기반의 실수요자들이다. 현금 구매자들은 금리 변화에 큰 영향을 받지 않지만, 대출 의존도가 높은 중산층은 낮은 금리의 수혜를 가장 먼저 체감할 수 있다. 이들은 매달 상환 부담을 기준으로 주택을 판단하기 때문에, 금리 인하는 즉각적인 구매 의지로 연결될 수 있다.
반면, 고가 주택 시장은 회복 속도가 느릴 수밖에 없다. 필요한 다운페이먼트가 크고, 구매 결정까지 고려할 사항이 많기 때문인데, 고가 시장은 이자율 외에도 전반적인 신용 회복 분위기와 깊은 관련이 있다. 전문가들은 결국 지역별, 자산별 양극화 회복 양상이 나타날 것으로 보고 있으며, 이는 시장의 ‘회복의 편차’로 이어질 것이라고 예상하고 있다.
정부의 의지가 확고한 만큼 당분간은 단기적 거래 회복이 가능할 것이란 전망이다. 하지만 근본적인 회복을 위해서는 신용 지표의 전반적 개선, 심리 안정, 유동성 공급 완화 등 보다 종합적인 대응이 뒤따라야 한다. 이와 같은 시장 흐름 속에서 투자자와 실수요자 모두가 신중한 판단과 더불어 장기적 안목을 갖고 부동산 시장에 접근해야 할 시점이다.
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